עצות הזהב למשכנתא

מה זה משכנתא ולמה מדובר במרכיב חשוב בחייהם של רוב בעלי הדירות בישראל?

משכנתא הוא השם הכולל להלוואה לצורך רכישת נכס נדל"ן – בית, דירת מגורים וכל נכס נדל"ן אחר.

אחד המאפיינים החשובים של המשכנתא הוא: שהריביות עבור ההלוואה הזאת הן נמוכות יחסית לכל סוג אחר של הלוואה, הדבר נובע מהעובדה שהנכס שנרכש, הוא גם הערבות להחזר ההלוואה שנלקחה לצורך הרכישה.

מאפיין נוסף של המשכנתא הוא אורך חיי המשכנתא: מספר החזרי המשכנתא הוא גדול, ויכול לנוע בטווח שבין מינימום של 48 החזרים חודשיים, לבין טווח מקסימלי של 360 החזרים חודשיים, שבהם יחזירו הלווים מדי חודש סכום כסף על חשבון ההלוואה.

המשכנתא קושרת למעשה את הרוכשים של הנכס לגוף המלווה. כל צעד שהרוכשים מבצעים בנכס, כרוך באישור של הגוף המלווה.

המשכנתא מהווה רכיב משמעותי בחיים של הלווים. הסיבה היא, בראש וראשונה, העובדה שהחזרי המשכנתא הם הוצאה משמעותית, המשפיעה על התקציב המשפחתי ועל ההתנהלות השוטפת של הלווים.

ככל שהתכנון של המשכנתא הוא טוב יותר, ההתנהלות השוטפת טובה יותר. יועץ משכנתאות מנוסה יכול לתת ללווים הפוטנציאלים כמה טיפים למשכנתאות, ולסייע להם לעבור את הליך ההלוואה בקלות.

המאמר שלפניכם כולל מספר טיפים ללקיחת משכנתא שיכולים לסייע בהקטנת ההחזרים וקיצור חיי המשכנתא.

טיפ ראשון:

טרם החתימה על חוזה רכישת דירה חשוב מאוד לקבל מהבנק אישור עקרוני על גובה המשכנתא אותה תרצו לקחת. כך תמנעו מסיטואציה לא נעימה בה תחתמו על חוזה רכישה והבנק לא יאשר לכם את סכום המשכנתא המבוקש, מה שיגרום לביטול החוזה ולתשלום קנס כספי מצדכם.

האישור העקרוני תקף לתקופה של 24 ימים. לכן יש להבין את תוקף האישור, לתכנן את הזמנים ואת המשימות בצורה נכונה וכן לבקש הארכה מהבנקאי במידת הצורך.

טיפ שני:

העריכו מראש את ההון העצמי הזמין לכם לעסקה, ההון העצמי הוא הכסף שאתם אמורים להביא לעסקה ללא קשר למשכנתא אותה אתם מתכננים לקבל מהבנק. על פי הנחיות בנק ישראל אף גורם פיננסי אינו יכול להלוות לרוכשים את מלוא סכום הרכישה. על מנת לבצע ניתוח מדויק של ההון העצמי העומד לרשותכם עליכם לקחת בחשבון את כל העלויות הנגזרות מהעסקה כגון: דמי תיווך, תשלום לעו"ד, ייעוץ משכנתאות וכד'.

להלן הדרישות ההון העצמי:

עבור דירת מגורים יחידה ההון העצמי הנדרש הוא 25% משווי העסקה.

במידה ויש ברשותכם נכס ובכוונתכם לשפר דיור ההון העצמי הנדרש הוא 30% תוך התחייבות למכור את הנכס הנוכחי תוך 18 חודשים.

במידה וברצונכם לרכוש דירה שניה ומעלה ההון העצמי הנדרש יהיה 50% משווי הנכס הנרכש.

גם אם אין לכם את כל ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה אין הדבר אבוד, ישנן לא מעט דרכים להשיג את ההון העצמי כגון חסכונות, הלוואה מחברות אשראי, משכון נכס קיים/נכס ההורים, הלוואות מקופות גמל והשתלמות, חלק מהאפשריות עלולות להיות מסוכנות ויש לבצע ניהול סיכונים כלכלי מקיף.

טיפ שלישי:

תמהיל המשכנתא הוא החלק הכי חשוב במשכנתא שלכם, לכן לפני שמגיעים לבנק לנהל משא ומתן על ריביות חשוב מאוד לבנות תמהיל שבנוי במיוחד עבורכם, ותואם את הצרכים והיכולות הפיננסיות שלכם. רק לאחר שיש בידיכם תמהיל מוכן תתחילו לנהל משא ומתן על הריביות.

על כל שנה שתורידו במשכנתא תחסכו אלפי שקלים. לכן אינכם חייבים לקפוץ בכפולות של 5 שנים. אם אתם רואים שההחזר החודשי שתשלמו אם תיקחו את המשכנתא ל-25 שנים יהיה גדול עבורכם, אין סיבה לקפוץ ישר למשכנתא ל-30 שנה, תבדקו מה קורה אם תיקחו את המשכנתא ל-26 או 27 שנים, וכך הלאה.

טיפ רביעי:

אחד הפרמטרים החשובים ביותר בתהליך לקיחת משכנתא הוא גובה ההחזר החודשי, שימו לב שככל שנעשה מאמץ להחזיר יותר כל חודש ככה נחזיר פחות בסה"כ, החזר חודשי נכון ומתאים ליכולות שלנו עשוי לחסוך עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים על חשבון ריבית והצמדה וכמו כן לקיצור אורך חיי המשכנתא.

טיפ חמישי:

לאחוז המימון של העסקה יש השפעה גבוה מאוד על הריביות שנקבל מהבנק: ישנון 3 מדרגות מימון: עד 45% מימון, בין 45% ועד 60% , ובין 60% ועד 75% , לכן אם אתם על סף מדרגת מימון מומלץ לנסות לגייס את הסכום הדרוש על מנת לרדת במדרגת המימון , וכתוצאה מכך ליהנות מריביות טובות יותר .

טיפ שישי:

הבנק הוא גוף כלכלי שמטרתו להרוויח כסף , לכן הייעוץ שתקבלו מהפקיד בבנק אינו אובייקטיבי אלה משקף את האינטרסים של הבנק. לפני שלוקחים משכנתא מומלץ להתייעץ עם מומחה חיצוני שידאג לאינטרסים שלכם!

טיפ שביעי:

ברכישת דירה מקבלן יתכן מאוד שיהיה כדאי להקדים תשלומים ובכך להיות חשופים כמה שפחות למדד תשומות הבניה, לכן יש להתמקח עם הקבלן טרם החתימה על החוזה בנוגע להצמדת התשלומים למדד תשומות הבניה (לא כל הקבלנים מוכנים), כמו כן יש להגיע להסכמה טרם החתימה על החוזה בנוגע לאפשרות להקדים תשלומים לקבלן. והכי חשוב לבדוק עם עצמנו האם יש לנו את האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא לפני כניסתנו לדירה.

טיפ שמיני:

לאחר שעשיתם סקר שוק, התייעצתם עם מומחים והחלטתם מה בדיוק אתם צריכים – הגיע הזמן לפגישה עם נציגי הבנקים שבחרתם. כדאי מאוד להגיע לפגישות הללו כמה שיותר מוכנים. הגיעו מסודרים, נקיים ולבושים בקפידה, כאשר בידכם כל המסמכים הרלוונטיים שהבנק דורש (משכורות, אישורים על הכנסות שלכם ועוד).

מומלץ גם להגיע עם ידע על הריביות והעמלות הנהוגות בשוק וכמובן גם עם מידע על אודות המסלולים שמתאימים לכם. ככל שתגיעו מוכנים יותר לפגישות החשובות הללו, כך יגדלו הסיכויים שלכם לקבל משכנתא טובה יותר.

טיפ תשיעי:

שוק המשכנתאות הוא שוק דינמי מאוד, לכן אתם חייבים לבדוק את המשכנתא שלכם אחת לשנה, יתכן ותוכלו לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים על ידי מחזור המשכנתא.

טיפ עשירי:

לאחר שמנינו את מה שעליכם לעשות על מנת לקבל את המשכנתא הטובה ביותר שתוכלו להשיג הטיפ הזה נועד לחדד עבורכם את מה שחשוב לא לעשות לפני שלוקחים משכנתא.

לא כדאי להגיע ללא סקר שוק מוקדם, לא כדאי להגיע לבנק מוזנחים ולעשות רושם ראשוני גרוע, לא כדאי להגיע ללא מסמכים רלוונטיים, והכי חשוב – לא כדאי להגיע מבלי לברר מראש מה נהוג בשוק המשכנתאות בתקופה בה אתם זקוקים להלוואה. על כל שבריר האחוז שהבנק יגבה מכם יותר ממה שנהוג לגבות – התשלום החודשי שלכם יעלה, וחבל.

כמובן – לא כדאי "לקפוץ" על ההצעה הראשונה שתקבלו גם אם היא נראית לכם מאוד אטרקטיבית. קבלו כמה הצעות רשמיות (רצוי בכתב), השוו בין ההצעות השונות וקבלו החלטה מושכלת רק לאחר שהתייעצתם וכאשר כל הנתונים נמצאים מולכם!

הטיפ החשוב ביותר ללקיחת משכנתא: לפנות ליועץ משכנתא מוצלח.

כאמור, יועץ המשכנתאות מלווה את הרוכשים לכל אורך הדרך, עד להשלמת הרכישה.

בראש ובראשונה תהליך לקיחת המשכנתא הינו תהליך הנתפס כאירוע "מלחיץ" עבור מרבית הלקוחות נוטלי המשכנתא והליווי של התהליך ע"י יועץ מקצועי הופך את התהליך לאירוע רגוע ושגרתי.

ככל שיועץ המשכנתאות מנוסה ומיומן יותר, הוא יוכל להשיג עבורכם תנאי הלוואה איכותיים יותר, היועץ הינו איש מקצוע אשר מכיר את כל המסלולים, הריביות, והיתרונות של כל בנק, בניגוד לדעה הרווחת לא בכל הבנקים יש את אותם מסלולים ולכן ליידע של היועץ יש ערך מוסף רב.

היועץ נותן לרוכשים היבטים מקצועיים ללקיחת משכנתא אשר עשויים לשפר בצורה מהותית את ההחזר החודשי ואת גובה ההלוואה שיקבלו בנוסף למתן המלצות לנטילת משכנתא.

היועץ יפעל למציאת דרכים מקוריות לפתרון בעיות שמתעוררות מעת לעת בעסקאות כאלה.

יועץ משכנתאות מנוסה עשוי לחסוך לרוכשים סכומי כסף גבוהים בהחזרי המשכנתא, ולסגור את העסקה במהירות וביעילות.